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Conseil de l'agence

Comment créer du déficit foncier ?

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Lorsque vous possédez un patrimoine immobilier locatif, il est possible de créer un déficit foncier et gommer vos revenus fonciers et diminuer votre revenu imposable. Découvrez de quelle manière.

Tout d'abord, pour optimiser au mieux son patrimoine immobilier locatif il faut être bien informé sur la fiscalité des revenus fonciers. Ce qui n'est pas toujours évident tellement le sujet est vaste et compliqué.

Le principe de base est que lorsqu'une personne achète un bien immobilier locatif nécessitant des travaux il peut déduire le montant des travaux des revenus fonciers encaissés.

Si le montant des travaux est supérieur aux recettes des loyers, alors le déficit foncier viendra déduire le revenu imposable sans excéder 10 700 euros. Pour celà, le logement doit être loué pour 3 ans minimum. L'excédent de déficit foncier (dépassant le plafond de 10 700 euros) s'imputera sur les loyers des dix années suivantes (toujours en respectant le plafond de 10 700 euros)   .

Les travaux déductibles sont ceux liés à l'entretien, à la réparation et à l'amélioration (tels que la remise en état de la toiture, des façades, des murs de clôture, de l'installation électrique, la création d'une douche, d'une cuisine intégrée, d'une chaudière à bois). Les travaux d'agrandissement, de restructuration ou de reconstruction ne sont pas déductibles.

En ce qui concerne les intérêts d'emprunt, ils peuvent être déduits uniquement des revenus fonciers (ils ne peuvent pas s'imputer au revenu global) et ce, pendant dix ans. Si les intérêts dépassent les revenus fonciers, ils seront reportables sur les dix années suivantes.

Exemple : 

Marie - Célibataire - A un revenu imposable de 56 000 euros - Elle achète un appartement à 80 000 euros avec 50 000 euros travaux - L'année d'acquisition 4 000 euros de revenus fonciers sont générés - Les intérêts d'emprunt s'élèvent à 4 000 euros - Le déficit foncier total s'élève à 54 000 euros (50 000 euros de travaux + 4 000 euros d'intérêts) - Les revenus fonciers générés de 4 000 euros sont totalement gommés par les intérêts d'emprunt du même montant - Le revenu foncier imposable est donc nul - Les 50 000 euros de travaux génèrent une déduction du revenu imposable de 10 700 euros (plafond) - Le montant imposable est donc de 45 300 euros au lieu de 56 000 euros - le montant de l'impôt à payer sera de 7 940 euros au lieu de 11 550 euros soit une économie de 3 610 euros - De plus, il n'y aura pas de CSG (15,5%) à payer sur les revenus fonciers car ils ont été gommés pas les intérêts d'emprunt (soit une économie de 620 euros) - le suprlus des travaux de 39 300 euros pourra être déduit des revenus fonciers pendant 10 ans

Pour l'année suivante : les revenus de Marie sont toujours de 56 000 euros et les revenus fonciers de 8 000 euros - La somme des intérêts d'emprunt de 4 000 euros et le reliquat des travaux réalisés de 4 000 euros annulent le revenu foncier de 8 000 euros - Le montant de l'impôt à payer sera calculé sur les 56 000 euros soit 11 550 euros - si Marie n'avait pas réalisé de travaux ni fait d'emprunt pour l'achat de cet appartement, elle aurait dû payer 15 190 euros d'impôt - la base de calcul sera la même pour les dix années suivantes.

Pour bénéficier du déficit foncier, il faut remplir la déclaration 2044 et choisir le régime réel d'imposition (attention à ne pas choisir le régime micro-foncier qui permet la déduction d'un abattement forfaitaire de 30%).

Lorsque le déficit sera totalement absorbé et que le montant des loyers sera assujetti à l'impôt sur le revenu associé aux cotisations sociales, deux solutions seront possible. Soit revendre le bien en dégageant une plus value avec taxation de 34,5% soit réinverstir et réaliser ce qu'on appelle un effet "boule de neige". Le but sera toujours le même ... gommer complètement le revenu foncier afin de ne pas augmenter l'impôt à payer tout en développant son patrimoine immobilier.

source : votreargent.lexpress.fr

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